기존 주담대 위 추가대출, 한도부터 따져라

기존 주담대가 있는데 또 받으려면

생활자금이 급하거나 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 할 때, 이미 대출이 걸린 집을 다시 담보로 내놓는 경우가 있다. 이런 추가담보대출은 집을 살 때 처음 받는 주택담보대출과는 셈법이 다르다. 빈 담보에 새로 돈을 얹는 게 아니라, 이미 대출이 자리 잡은 집의 남은 여력만큼 빌리는 구조이기 때문이다.

그래서 "집값이 올랐으니 더 빌릴 수 있겠지"라는 기대가 그대로 들어맞지 않는다. 남은 한도와 금리, 대출 목적에 따른 규제가 겹겹이 걸린다.

증액이냐, 후순위냐

Jakub Zerdzicki

추가로 빌리는 방법은 크게 둘이다. 기존 대출을 받은 같은 은행에서 한도를 늘리는 증액, 그리고 다른 금융사에서 새로 받는 후순위 담보대출이다.

증액은 조건이 맞으면 금리나 절차 면에서 비교적 부담이 적다. 반면 선순위 은행에서 여력이 안 나올 때 찾게 되는 후순위 대출은 저축은행이나 캐피탈 같은 2금융권이 주로 취급하고, 먼저 담보를 잡은 쪽보다 돈을 돌려받을 순서가 뒤라 금리가 더 높다. 같은 집을 담보로 해도 '몇 번째로 잡히느냐'가 금리를 가른다.

한도를 좌우하는 세 가지

추가로 얼마나 빌릴 수 있는지는 세 가지가 겹쳐 결정된다.

첫째는 담보 여력이다. 집 시세에 적용 LTV를 곱한 금액에서, 이미 잡힌 선순위 대출의 채권최고액(보통 대출원금의 110~120%로 설정)과 방공제(소액 임차보증금 최우선변제분)를 뺀 나머지가 추가로 담보 잡을 수 있는 한도다. 내 집에 얼마가 잡혀 있는지는 등기부등본으로 먼저 확인해야 한다.

둘째는 DSR이다. 기존 주담대와 신용대출을 포함한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못한다. 특히 스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 상황을 가정해 실제 금리에 가산금리를 더해 한도를 보수적으로 계산한다. 가산 폭은 지역과 시점에 따라 단계적으로 바뀌어 왔으므로, 체감 한도는 생각보다 작을 수 있다.

셋째는 대출 목적이다. 2025년 6·27 대책 이후 수도권·규제지역에서 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 1주택자 기준 최대 1억 원으로 묶였고, 2주택 이상 보유자는 수도권·규제지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 대출 자체가 막혔다. 같은 집, 같은 담보라도 '왜 빌리느냐'에 따라 한도가 크게 갈린다. 지방 주택 담보는 이 규제 대상이 아니다.

금리와 상환 부담은 이렇게 비교한다

후순위 대출은 금리가 높은 만큼, 금액보다 '매달 얼마를 더 갚게 되는가'를 따져야 한다.

• 선순위와 후순위를 합친 월 상환액이 소득에서 감당 가능한 수준인가
• 후순위 금리와 기존 대출 금리의 격차가 몇 %p인가
• 변동금리인가 고정금리인가, 금리 상승기에 더 불어날 여지는 없는가
• 원금을 미루는 거치 기간이 끝난 뒤 상환액이 얼마나 뛰는가
• 중도상환수수료와 근저당 설정비 같은 부대비용은 얼마인가

금리 숫자 하나가 아니라, 대출 기간 전체에 걸쳐 나갈 총이자로 견주는 것이 핵심이다.

대환·신용대출과 견주는 기준

추가담보대출이 늘 정답은 아니다. 상황에 따라 다른 길이 유리하다.

기존 주담대 금리가 지금 시세보다 높다면, 추가로 얹기보다 더 낮은 금리로 갈아타는 대환을 먼저 검토할 만하다. 필요한 돈이 비교적 적고 단기에 갚을 수 있다면, 담보를 추가로 잡고 근저당을 설정하는 번거로움 대신 신용대출이 나을 수 있다. 다만 신용대출 한도는 6·27 대책으로 연 소득 이내로 제한된 점을 감안해야 한다. 반대로 큰 금액을 길게 써야 한다면, 금리가 높아도 한도가 큰 담보대출이 맞는다.

신청 전 확인할 것

• 등기부등본으로 선순위 채권최고액과 방공제 규모 파악
• 기존 대출을 포함한 DSR 여유, 스트레스 DSR 적용 후 한도
• 생활자금·전세반환 등 목적별 한도 제한(1주택 1억, 다주택 제한 여부)
• 증액·후순위·대환·신용대출의 월 상환액과 총이자 비교
• 2금융권 후순위라면 금리와 부대비용, 중도상환 조건

대출 규제는 6·27 대책 이후로도 계속 손질돼 왔고, 지역과 주택 수, 신청 시점에 따라 적용 기준이 달라진다. 본문의 한도와 비율은 큰 틀을 잡는 기준으로 보고, 실제 숫자는 신청 시점에 거래 은행에서 확정해 확인하는 편이 안전하다.

출처

1. 6.27 가계부채 관리방안 핵심 요약 (주담대 6억 한도·생활안정자금 제한)
2. 정부 6·27 대책, 수도권 주담대 6억 제한·신용대출 연소득 이내로