관사 전세 12억, 시세보다 비싼지 확인하는 법
경기도가 6월 수원 광교신도시의 전용 156㎡(약 47평) 아파트를 전세 12억2,000만 원에 계약해 관사로 마련하면서 '재정 비상' 선언과 맞물려 논란이 됐다. 특정 전세가가 비싼지 싼지는 인상이 아니라 같은 단지·면적의 실거래가와 비교해야 판단할 수 있다. 국토부 실거래가 공개시스템과 KB시세로 우리 동네 시세를 무료로 확인하고 층·향·전세가율까지 함께 따지면 된다.
논란이 된 관사, 공개된 사실부터
경기도가 지난 6월 수원시 광교신도시의 전용면적 156㎡(약 47평) 아파트를 전세보증금 12억2,000만 원에 계약해 관사로 마련했다. 추미애 경기도지사는 7월부터 이 아파트에 입주해 지내 온 것으로 알려졌다. 계약 주체는 경기도이고, 도는 "도정 업무를 위해 도청과 가까운 곳에 관련 규정에 따라 관사를 얻었다"고 설명했다.
논란이 커진 건 시점 때문이다. 추 지사가 '경기도 재정 비상 상황'을 선언하며 직원들에게 경비 감축을 강조하던 와중에 12억 원대 전세 관사가 알려졌다. 다만 그 액수가 규정에 맞는지와, 시세에 견줘 어느 정도인지는 별개의 문제다. 뒤엣것은 감이 아니라 데이터로 따질 수 있다.
우리 동네 전세 시세, 어디서 보나
Gerzon Piñata
특정 전세가가 높은지 낮은지 판단하는 출발점은 같은 지역, 같은 면적의 실제 거래가다. 세 곳만 알면 충분하다.
가장 정확한 건 국토교통부 실거래가 공개시스템이다. 정부가 무료로 운영하며, 아파트·오피스텔 등 유형을 고르고 시·군·구, 읍·면·동으로 좁히면 거래 일자·면적·층·금액이 표로 나온다. 다만 계약 신고 후 약 1~2주 뒤에 반영되므로 가장 최근 거래는 아직 빠져 있을 수 있다.
다음은 KB시세다. KB국민은행이 매주 조사해 단지별 전세가의 상·하위 평균까지 보여 주고, 은행 대출 심사의 기준이 된다. 네이버 부동산이나 호갱노노 같은 플랫폼은 실거래가와 KB시세, 지금 나와 있는 호가를 한 화면에서 비교할 수 있어 접근성이 좋다.
세 곳은 역할이 다르다. 실거래가 공개시스템은 실제로 얼마에 계약됐는지를, KB시세는 시장이 매기는 평균값을, 네이버와 호갱노노는 지금 나온 매물이 얼마를 부르는지를 보여 준다. 하나만 보면 착시가 생기기 쉽다. 실거래가 한두 건뿐이면 우연히 높거나 낮은 거래일 수 있으므로, 여러 건의 흐름과 KB시세를 겹쳐 봐야 한다.
이 매물, 시세보다 비쌀까
숫자를 모았다면 비교는 다음 순서로 한다.
- 같은 단지·같은 면적: 다른 단지 평균이 아니라, 같은 아파트의 같은 평형 최근 전세 실거래와 맞춰 본다.
- 층·향·동 보정: 같은 평형이라도 고층·남향·조망에 따라 수천만 원이 갈린다.
- 호가와 실거래 구분: 매물에 적힌 값은 '부르는 값'이다. 실제 계약된 실거래가와 다를 수 있다.
- 전세가율 확인: 매매가 대비 전세가 비율이 70%를 크게 넘으면 집값이 내릴 때 보증금을 돌려받기 어려워질 위험이 커진다.
관사를 예로 들어 보자. 광교신도시의 비슷한 대형 평형 전세는 최근 11억 원 안팎으로 조사된다. 이 기준에서 12억2,000만 원은 그 지역 대형 평형 중에서도 상단에 가깝다는 계산이 나온다. 다만 이 수치도 단지와 층, 조사 시점에 따라 달라지므로, 실제 판단은 문제의 아파트와 같은 단지·면적의 최신 실거래를 직접 확인한 뒤에 내리는 것이 맞다.
같은 방법은 내가 계약하려는 전셋집에도 그대로 쓸 수 있다. 중개사가 제시한 보증금이 적정한지, 아니면 최근 실거래보다 높은지는 이 세 사이트를 5분만 들여다보면 스스로 가늠할 수 있다.