공동명의 절세, 종부세 개편 뒤엔
부부 공동명의가 종부세에 유리하다는 통념이 2026년 세제개편안으로 흔들렸다. 1인당 9억 원씩 합산 18억 원 공제 구조는 남지만, 2028년부터 공동명의 1주택에 다주택과 같은 80% 공정시장가액비율이 적용돼 고가 주택일수록 셈법이 달라진다. 다만 개편안은 아직 국회 통과 전이고 공동명의 부분은 손질 가능성이 거론되는 만큼, 예비 매수자는 확정된 법 내용을 확인한 뒤 명의를 정하는 편이 안전하다.
'공동명의가 유리하다'는 통념
부부가 집을 살 때 공동명의로 하면 세금을 아낀다는 말은 오랫동안 상식처럼 통했다. 종합부동산세가 사람별로 매겨지기 때문이다. 집을 절반씩 나눠 가지면 기본공제도 각자 한 번씩 받아, 그동안 1인당 9억 원씩 부부 합산 18억 원을 공제받았다. 단독명의 1주택자가 받던 공제(개편 전 12억 원)보다 넉넉했으니, 웬만한 가격대에서는 공동명의가 유리하다는 계산이 성립했다.
이 통념이 이번 세제개편 논의로 흔들렸다. 예비 매수자라면 '무조건 공동명의'라는 공식을 다시 따져봐야 하는 상황이 됐다.
개편안에서 확정에 가까운 것
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정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안은 종부세의 축을 '주택 수'에서 '가격과 실거주 여부'로 옮겼다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 오르고, 실제 살지 않는 1주택자는 9억 원만 공제받는다. 정부는 시가 약 20억 원 이하 실거주 1주택자 대부분이 종부세 부담에서 벗어날 것으로 봤다.
공동명의도 큰 틀은 유지된다. 부부가 지분을 나눠 각자 9억 원씩, 합산 18억 원을 공제받는 구조는 남아 있어 공시가격 18억 원 안팎까지는 여전히 공동명의가 종부세에서 유리하다. 또 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하는 '공동명의 1주택 특례'를 택하면 단독명의처럼 14억 원 또는 9억 원 공제를 적용받는 선택지도 남는다.
공동명의를 흔든 대목
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문제는 계산에 쓰는 공정시장가액비율이다. 개편안은 2028년부터 단독명의 1주택에는 70%를, 공동명의 1주택에는 다주택자와 같은 80%를 적용하기로 했다. 같은 값의 집이라도 공동명의라는 이유로 과세표준이 더 높게 잡히는 것이라, "부부 공동명의도 다주택처럼 본다"는 반발이 나온 배경이다. 다만 2028년 신설되는 장기거주 세액공제(한도 600만 원)와 맞물리면 특정 가격대에서는 오히려 공동명의가 유리해지는 역전도 가능해, 단순히 "이제 공동명의가 불리하다"고 잘라 말하기는 어렵다.
아직 유동적인 것
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가장 중요한 전제는, 이것이 아직 '정부안'이라는 점이다. 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 뒤 국회 심의를 통과해야 확정된다. 특히 공동명의에 80% 비율을 적용하는 부분은 형평성 논란이 커지면서 정부가 손질에 나설 수 있다는 관측도 나온다. 시행 시기도 2027년 중간 단계, 2028년 본격 적용으로 나뉘어 있어, 지금 집을 사도 실제로 규칙이 바뀌는 시점까지는 시간이 있다.
예비 매수자가 지금 할 일
명의를 정하는 판단 기준은 결국 내가 살 집의 가격대다. 공시가격이 18억 원에 크게 못 미치는 실거주용이라면 공동명의의 절세 이점은 대체로 유지되니 통념을 그대로 따라도 무방하다. 반대로 고가 주택을 염두에 뒀다면 2028년 공정시장가액비율 차이와 특례 선택지를 함께 저울질해야 한다. 무엇보다 지금은 국회 심의 결과와 공동명의 관련 손질 여부가 확정되지 않았으니, 계약을 서두르며 명의를 못 박기보다 최종 통과된 법 내용을 확인한 뒤 정하거나, 필요하면 세무 전문가와 매수 시점의 규정을 기준으로 상담하는 편이 안전하다.