강남·서초 하락 전환, 급매인가 조정인가

하락 전환, 규모는 어느 정도인가

강남·서초 아파트값이 내림세로 돌아섰다. 한국부동산원이 발표한 8월 셋째주(17일 기준) 조사에서 서초는 한 주 만에 0.04% 하락에서 0.09% 하락으로 낙폭을 키웠고, 강남도 0.02%에서 0.05% 하락으로 내렸다. 두 지역이 하락으로 돌아선 건 석 달 만이다.

다만 서울 전체는 여전히 0.22% 올랐다. 강남·서초가 빠지는 동안 강북은 오히려 뛰었다.

자치구	전주	이번주
서초	-0.04%	-0.09%
강남	-0.02%	-0.05%
노원	0.32%	0.34%
도봉	0.17%	0.31%

숫자를 보면 강남·서초의 하락폭 자체는 크지 않다. "집값이 무너졌다"기보다 상승세가 꺾여 소폭 마이너스로 돌아선 수준이다.

이 하락은 무엇 때문인가

Jan van der Wolf

원인은 비교적 뚜렷하다. 정부가 8월 3일 발표한 세제개편안이다. 이 개편으로 시가 40억원 후반대 주택부터는 실거주 1주택자라도 보유세 부담이 크게 늘어난다. 세 부담이 커지자 고가 주택이 몰린 강남·서초에서 급매물이 나오기 시작했다.

매물 흐름이 이를 보여준다. 노컷뉴스에 따르면 서울 아파트 매물은 8월 3일 6만409건에서 8월 20일 6만5252건으로 8% 늘었는데, 이 증가분의 절반 가까운 47.9%가 강남3구에서 나왔다. 세금이 무거워지기 전에 처분하려는 움직임이 매물 증가를 이끈 셈이다.

시세 조정인가, 세금 회피성 급매인가

실거주 매수를 저울질하는 사람에게 중요한 건 이 하락의 성격이다. 둘은 대응이 다르다.

지금 국면은 시세 자체가 추세적으로 꺾였다기보다, 세금 부담을 피하려는 급매가 평균 가격을 끌어내린 쪽에 가깝다. 근거는 두 가지다. 하락폭이 -0.05~-0.09%로 작고, 매물 증가가 절세 목적에 집중돼 있기 때문이다. 매수 수요가 식어서 나온 하락과, 파는 쪽 사정으로 나온 급매는 이후 흐름이 다를 수 있다.

이 둘을 구분하는 실마리는 이렇다.

• 급매가 왜 나왔는지 확인한다. 보유세·양도세 등 세금 사정으로 급하게 파는 매물은 시장 전체의 방향과 별개일 수 있다.
• 급매의 할인폭을 본다. 직전 실거래가 대비 눈에 띄게 낮은 한두 건이 평균을 끌어내린 것인지, 여러 단지에서 고르게 빠지는지가 다르다.
• 거래량을 함께 본다. 값이 내려도 실제 거래가 거의 없다면 아직 방향이 확정된 것으로 보기 이르다.

매수 전에 확인할 것

강남·서초 실거주 매수를 고려한다면 다음을 짚어두는 게 좋다.

• 대출규제로 문턱이 높아졌다. 현재 강남3구는 상당한 현금 없이는 매수 자체가 어렵다는 지적이 나온다. 자금 조달이 되는지부터 확인해야 한다.
• 사려는 매물이 절세성 급매라면, 왜 급하게 나왔는지와 하자 여부를 따로 확인한다. 싼 데는 이유가 있을 수 있다.
• 내가 실거주로 보유할 때의 보유세를 직접 계산해 본다. 이번 세제개편이 파는 쪽뿐 아니라 사는 쪽의 보유 비용도 바꿔 놓았기 때문이다.
• 한두 건의 급매 시세를 전체 시세로 착각하지 않는다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지의 최근 거래를 여러 건 확인한다.

정리하면, 강남·서초의 하락은 시세가 무너진 신호라기보다 세금발 급매가 만든 조정에 가깝다. 실거주 대기 수요자라면 급매를 기회로 볼 수는 있되, 추세적 하락으로 단정하기보다 매물의 성격과 자신의 자금·보유세를 함께 계산해 결정하는 편이 안전하다.

출처

1. 강남 아파트값 떨어졌다지만 '그림의 떡'…강북은 오히려 '들썩'
2. 강남·서초 주춤 했지만 노도강은 더 뛰었다…대출 규제·세제 개편이 가른 서울 집값
3. 세 부담 커지자…서초·강남 집값 3개월 만에 하락세