전세 연장 세 가지 방법, 뭐가 유리할까

만기가 다가온다면, 연장 방식부터 구분하자

전세 만기가 두세 달 앞으로 왔다면 가장 먼저 할 일은 '어떤 방식으로 연장되는가'를 아는 것이다. 연장에는 묵시적 갱신, 계약갱신요구권, 재계약 세 가지가 있고, 셋은 기간과 보증금 조건이 서로 다르다. 어느 쪽에 해당하는지에 따라 보증금을 지키는 방법도 달라진다.

통지 시점이 출발점이다. 주택임대차보호법상 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 아무 말이 없고, 세입자도 2개월 전까지 별말이 없으면 계약은 자동으로 이어진다. 이것이 묵시적 갱신이다.

세 가지 연장 방식, 기간과 효력이 다르다

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세 방식의 차이를 정리하면 이렇다.

구분	성립 방식	보증금	알아둘 효력
묵시적 갱신	쌍방 무통지로 자동	종전과 동일	2년 유지, 세입자는 해지 통지 3개월 뒤 나갈 수 있음
계약갱신요구권	세입자가 6~2개월 전 요구	5% 이내 증액 가능	1회 한정, 집주인 실거주 시 거절될 수 있음
재계약	쌍방이 새 조건 합의	상한 없이 협의	새 계약서 작성, 갱신요구권은 보존

묵시적 갱신은 종전과 같은 조건이라 보증금이 오르지 않고, 존속기간은 2년으로 본다. 세입자에게 유리한 점은 중간에 나가고 싶을 때 해지를 통지하면 임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 생겨 자유롭게 나갈 수 있다는 것이다.

계약갱신요구권은 세입자가 직접 '갱신하겠다'고 요구하는 권리로, 한 집에서 1회만 쓸 수 있고 2년을 더 보장받는다. 대신 임대인은 시행령 범위인 5% 이내에서 보증금이나 월세를 올릴 수 있다. 임대인 본인이나 직계 가족이 실제 거주하려는 경우 등 법에 정한 사유가 있으면 요구가 거절될 수 있다는 점은 기억해둬야 한다.

보증금을 올린다면, 확정일자를 '다시' 받아라

연장하면서 보증금을 올리기로 했다면 여기서부터가 중요하다. 핵심은 기존 계약서와 거기 찍힌 확정일자가 내 보증금을 지키는 뿌리라는 점이다. 이 계약서는 절대 버리지 말고, 전입신고(주소) 상태도 그대로 유지해야 한다.

올린 금액은 별도 문제다. 증액한 만큼 새 계약서를 쓰고 그 계약서에 다시 확정일자를 받아야, 늘어난 보증금에 대해서도 우선변제권이 생긴다. 이 과정을 빠뜨리면 증액분은 보호받지 못할 수 있다. 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이라면 보증금 변동이 없어 이 절차가 필요 없지만, 금액을 조정했다면 방식과 무관하게 챙겨야 한다.

전세보증보험도 함께 갱신하자

전세보증금 반환보증에 가입해 있었다면 연장 때 보증도 함께 갱신하거나 기간을 연장해야 한다. 그냥 두면 새 기간은 보장되지 않는다.

주의할 점은 갱신 시점의 집값, 선순위 대출, 임대인의 재정 상태가 처음 가입할 때와 달라져 재가입이 거절되거나 조건이 바뀔 수 있다는 것이다. 보증금을 올렸다면 늘어난 금액까지 반영해 보증 한도를 다시 확인해야 한다. 그래서 연장 합의 전에 등기부등본으로 선순위 권리관계부터 점검하는 편이 안전하다.

상황별로 이렇게 판단하자

정리하면 선택 기준은 단순하다.

• 보증금을 올리지 않고 조용히 눌러살 생각이고 언제 이사할지 유동적이라면, 묵시적 갱신이 편하다. 해지가 자유롭기 때문이다.
• 집주인이 5% 넘게 올리려 하거나 내보내려는 신호가 있다면, 갱신요구권을 명확히 행사해 2년을 확보하는 편이 안전하다.
• 조건을 크게 바꾸거나 기간을 새로 설계하고 싶다면 재계약으로 가되, 새 계약서와 확정일자, 보증보험 갱신을 하나도 빠뜨리지 말자.

어느 길을 택하든 증액분 확정일자와 전입 유지, 이 두 가지만 지키면 연장 과정에서 보증금을 잃는 최악은 피할 수 있다.

출처

1. 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 계약의 갱신
2. 갱신만 했을 뿐인데… 내 전세 보증금이 사라진 이유
3. 전세 갱신청구권 보증금 증액 시 대항력 지키며 확정일자 받는 순서