등기 셀프냐 법무사냐, 대출이 가른다
소유권이전등기를 직접 해서 아끼는 돈은 법무사 보수뿐이고 취득세·국민주택채권·등기신청수수료는 셀프로 해도 똑같이 나간다. 대출 없는 현금 매수에 권리관계가 단순하면 셀프가 무난하지만, 주택담보대출을 끼면 근저당 설정과 잔금일 동시이행 탓에 법무사에게 맡기는 쪽이 안전하다. 대출 유무, 권리관계 복잡도, 평일 시간 여유 세 가지로 따져 결정하면 된다.
셀프로 아끼는 건 '법무사 보수'뿐이다
소유권이전등기를 직접 하면 돈이 확 줄 것 같지만, 실제로 아끼는 항목은 하나뿐이다. 법무사 보수다.
취득세와 지방교육세, 국민주택채권 매입, 등기신청수수료는 셀프로 하든 맡기든 똑같이 나간다. 집값에 붙는 이 세금들이 등기 비용의 대부분이고, 법무사 보수는 그 위에 얹히는 대리 수수료다. 법무사 보수는 2008년 자율화돼 사무소와 거래가에 따라 편차가 크다. 블로그마다 3억 원 거래에 30만 원대부터 90만 원대까지 들쭉날쭉한 이유다. 정확한 금액은 복수 사무소 견적으로 확인하는 게 맞다.
등기신청수수료는 관할 등기소를 방문해 내면 부동산 1건당 1만5000원이고, 전자로 신청하면 더 싸다. 셀프의 이점은 결국 이 보수만큼을 아끼는 것, 그 대신 서류 준비와 평일 방문의 품을 떠안는 것이다.
직접 해도 되는 경우
RDNE Stock project
셀프가 무난한 상황은 조건이 단순할 때다.
대출을 끼지 않은 현금 매수이고, 사려는 집에 근저당이나 가압류 같은 복잡한 권리관계가 없다면 소유권이전등기는 매수인이 직접 신청할 수 있는 절차다. 여기에 평일 낮에 등기소를 다녀올 시간 여유가 있으면 조건이 맞는다.
필요한 서류는 매도인에게 받는 등기필증과 매도용 인감증명서, 위임장, 매매계약서, 본인 서류, 그리고 취득세 납부 영수증과 국민주택채권 매입 확인 등이다. 하나라도 빠지면 접수가 반려되고, 보완하는 동안 등기가 미뤄질 수 있다. 서류를 꼼꼼히 챙길 수 있는 사람에게 적합한 방식이다.
대출을 끼면 이야기가 달라진다
실수요자 다수가 걸리는 지점이 여기다. 주택담보대출을 받으면 셀프의 난도가 급격히 올라간다.
대출이 실행되면 은행은 집에 근저당권을 설정한다. 이 근저당 설정등기를 은행이 지정한 법무사에게 맡기는 관행이 흔하고, 일부 은행은 자기 법무사를 쓰지 않으면 대출 실행이 어렵다고 안내하기도 한다. 근저당 설정에는 채권최고액의 0.2%에 해당하는 등록면허세와 그 20%의 지방교육세가 붙는다.
더 큰 문제는 타이밍이다. 잔금일에는 매수인의 잔금 지급, 매도인의 서류 인계, 은행의 대출금 실행과 근저당 설정이 거의 동시에 맞물린다. 이 동시 진행을 개인이 조율하기는 쉽지 않아, 대출이 있으면 소유권이전등기까지 법무사에게 함께 맡기는 경우가 많다. 근저당만 은행 법무사에게, 소유권이전은 따로 처리하는 방법도 거론되지만 은행이 받아주는지는 미리 확인해야 한다.
결정 전 확인할 비용과 기준
선택에 앞서 비용 항목부터 정리하자. 셀프든 법무사든 공통으로 드는 것은 취득세와 지방교육세(전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 추가), 국민주택채권 매입 비용, 등기신청수수료다. 국민주택채권은 대부분 즉시 되팔아 할인율만큼만 실제로 부담하는데, 이 할인 손실을 비용으로 빼먹기 쉽다. 여기에 법무사에게 맡기면 보수가, 대출이 있으면 근저당 설정 비용이 더해진다.
판단 기준은 세 가지로 좁혀진다.
- 대출이 있나. 있으면 근저당과 동시이행 탓에 법무사에게 맡기는 쪽이 안전하다. 없으면 셀프 여지가 크다.
- 권리관계가 단순한가. 선순위 근저당이나 분쟁 소지가 있으면 전문가 손을 빌리는 편이 낫다.
- 평일에 움직일 시간이 있나. 서류 반려와 재방문까지 감당할 여유가 있어야 셀프가 성립한다.
집값에서 법무사 보수가 차지하는 비중은 크지 않다. 수십만 원을 아끼려다 잔금일 등기를 그르치면 손실이 더 크다. 대출을 끼었다면 셀프의 이점보다 리스크가 커지는 국면이라고 보는 편이 현실적이다.