등기부, 말소사항 포함과 현재 유효 뭘 고를까

두 유형은 '보여주는 범위'가 다르다

등기부를 처음 떼려고 인터넷등기소에 들어가면, 발급 화면에서 바로 막힌다. '말소사항 포함'과 '현재 유효사항' 중 무엇을 골라야 할지 모르겠기 때문이다. 결론부터 말하면, 둘은 서로 다른 서류가 아니라 같은 등기기록을 어디까지 보여주느냐의 차이다.

부동산등기규칙 제29조는 등기사항증명서를 여섯 종류로 나눈다. 그중 '등기사항전부증명서(말소사항 포함)'는 현재 유효한 권리뿐 아니라 과거에 말소된 사항까지 전부 담는다. 반면 '등기사항전부증명서(현재 유효사항)'는 지금 효력이 있는 등기만 보여주고, 말소된 내용은 빼고 발급한다.

핵심은 '말소된 내역'이다. 과거에 설정됐다가 해소된 근저당, 풀린 가압류, 취소된 가등기 같은 기록이 말소사항이다. 말소사항 포함을 떼면 이런 과거 기록이 줄이 그어진 형태로 남아 있고, 현재 유효사항을 떼면 그 줄들이 아예 사라진 깔끔한 화면이 나온다. 참고로 이미 폐쇄된 등기기록은 '말소사항 포함' 형태로만 발급된다.

어떤 목적에 어떤 유형을 고를까

Green odette

선택은 '지금 상태만 보면 되는가, 지나온 이력까지 봐야 하는가'로 갈린다.

집을 사거나 전세·월세로 들어가기 전에 권리관계를 꼼꼼히 따지는 단계라면 말소사항 포함을 권한다. 지금 깨끗해 보이는 집도 과거 기록을 펼쳐보면 다른 그림이 나올 수 있어서다.

반대로 은행 대출이나 관공서 제출처럼 서류를 내야 하는 경우에는 대개 현재 유효사항이 요구된다. 이때는 제출받는 쪽이 어떤 유형을 원하는지 먼저 확인하는 게 빠르다. 단순히 현재 소유자가 누구인지만 보면 될 때도 현재 유효사항으로 충분하다.

한 가지 더 구분할 것이 있다. 발급 화면에는 '발급'과 '열람'이 따로 있다. 발급은 금융기관이나 관공서에 낼 수 있는 법적 효력이 있는 서류이고, 열람은 내가 눈으로 확인하는 용도다. 인터넷등기소(iros.go.kr) 기준 발급은 1,000원, 열람은 700원으로, 제출할 일이 없다면 열람이 더 싸다. 아파트나 빌라 같은 집합건물은 동·호수까지 정확히 입력해야 원하는 등기부가 나온다.

유형	보여주는 범위	주로 쓰는 상황
말소사항 포함	과거 말소 기록까지 전부	매수·임차 전 권리 이력 실사
현재 유효사항	현재 효력 있는 사항만	금융기관·관공서 제출, 소유자 확인

과거 기록을 꼭 봐야 하는 경우

그렇다면 굳이 말소사항까지 봐야 할 때는 언제일까. 현재 유효사항만으로는 보이지 않는 '패턴'이 필요할 때다.

예를 들어 근저당이 짧은 기간에 여러 번 설정됐다가 말소되기를 반복했다면, 집주인의 자금 사정이 넉넉지 않았을 가능성을 의심해볼 수 있다. 가압류나 가등기가 걸렸다가 풀린 이력, 소유권이 유난히 자주 바뀐 기록, 신탁이 설정됐던 흔적도 현재 유효사항에서는 지워져 보이지 않는다.

이런 과거의 자취가 반드시 문제를 뜻하지는 않는다. 다만 큰돈이 오가는 매매나 보증금을 맡기는 임차라면, 현재가 깨끗하다는 사실만으로 안심하기보다 지나온 이력을 함께 확인하는 편이 안전하다.

정리하면, 제출용 서류가 필요하거나 지금 상태만 보면 될 때는 현재 유효사항, 계약 전에 권리관계를 제대로 들여다봐야 할 때는 말소사항 포함이다. 두 유형의 차이만 이해하면, 발급 화면에서 더는 멈칫할 일이 없다.

출처

1. 부동산등기규칙 제29조 (등기사항증명서의 종류)
2. 등기사항증명서 개요 - korea.legal