금리 0.5%p 오르면 월 상환액 얼마나 늘까
8월 신규 주택담보대출 금리가 연 4.66%로 넉 달 연속 올랐고, 다음 금융통화위원회는 10월 22일이다. 원리금균등으로 3억원을 30년 빌리면 금리가 0.5%포인트 오를 때마다 월 상환액이 8만~9만원씩 늘어난다. 공식에 내 조건을 넣어 월 상환액을 구한 뒤 소득 대비 비율과 DSR 한도에 여유가 있는지 직접 점검해 결정하라.
지금 금리가 어디쯤 와 있나
8월 은행권 신규취급 주택담보대출 금리는 연 4.66%로 넉 달 연속 올라 2022년 11월 이후 가장 높은 수준이다. 국고채 3년물은 한 달 넘게 4% 안팎에 머물러 1년 전보다 1.5%포인트 높고, 한국은행 기준금리는 7월과 8월 연속 인상으로 연 3.00%가 됐다. 다음 금융통화위원회는 10월 22일이다.
대출을 받아 집을 사려는 사람이 진짜 궁금한 건 지수가 아니라 내 통장에서 매달 빠져나갈 돈이다. 그 금액은 은행에 물어보기 전에 직접 계산할 수 있다.
원리금균등 월 상환액, 공식은 하나다
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대부분의 주택담보대출은 원리금균등 방식이다. 매달 같은 금액을 내되 초반엔 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커진다. 계산식은 다음과 같다.
월 상환액 = 원금 × 월이자율 × (1+월이자율)^개월수 ÷ ((1+월이자율)^개월수 − 1)
월이자율은 연이율을 12로 나눈 값이고, 개월수는 만기 연수에 12를 곱한 값이다. 30년 만기면 360개월이다. 공식이 복잡해 보이지만 포털의 대출 계산기나 표계산 프로그램에 원금, 연이율, 개월수만 넣으면 같은 값이 나온다. 중요한 건 숫자 자체가 아니라 금리를 바꿔 넣어 보며 차이를 눈으로 확인하는 일이다.
금리 0.5%p 차이가 월 9만원 안팎
3억원을 30년 원리금균등으로 빌렸다고 가정하고 금리만 바꿔 계산하면 이렇게 벌어진다.
| 금리 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|
| 4.0% | 143만원 | 2.16억원 |
| 4.5% | 152만원 | 2.47억원 |
| 5.0% | 161만원 | 2.80억원 |
| 5.5% | 170만원 | 3.13억원 |
금리가 0.5%포인트 오를 때마다 월 상환액은 8만~9만원씩 늘어난다. 당장은 작아 보여도 30년을 합치면 총이자는 4.0%와 5.0% 사이에서 6천만원 넘게 벌어진다. 변동금리 비중이 7월 신규 대출의 68%를 넘는 만큼, 지금 금리가 끝이라고 단정하지 말고 한두 구간 위를 함께 계산해 두는 편이 안전하다.
내 소득으로 감당되는 범위인가
월 상환액을 구했다면 그다음은 소득 대비 비율이다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금이 차지하는 비율로, 은행권은 통상 40%를 넘기지 못하게 본다.
월소득 400만원이면 연소득 4,800만원, DSR 40% 한도는 월 160만원이다. 500만원이면 월 200만원, 600만원이면 월 240만원이 상한선이다. 이 한도는 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부까지 모두 더한 금액 기준이라는 점을 놓치기 쉽다.
실무적으로는 한도를 꽉 채우기보다 월 상환액을 소득의 30% 안쪽에 두면 금리가 한두 구간 올라도 버틸 여유가 생긴다. 소득이 400만원인데 월 상환액이 이미 150만원에 가깝다면, 금리 상승 구간에서는 한도 초과로 대출 자체가 줄거나 생활비가 쪼들릴 수 있다.
금리가 더 오르면, 무엇을 바꿀 수 있나
계산을 마쳤다면 상승 시나리오에 대비책을 미리 정해 두는 게 낫다. 세 가지 레버가 있다.
첫째, 금리 유형이다. 변동금리가 당장 낮아도 상승기에는 고정이나 혼합형이 심리적 안전판이 된다. 다만 고정금리는 보통 변동보다 높게 시작하므로, 앞으로 금리가 더 오를 것으로 보는지에 대한 판단이 필요하다. 연준이 12월 추가 인상 가능성에 무게를 두는 상황이라면 고정 쪽 매력이 커진다.
둘째, 만기다. 만기를 늘리면 월 상환액은 줄지만 총이자는 늘어난다. 당장의 현금흐름이 빠듯하면 만기 연장이, 총비용을 줄이려면 만기 단축이 유리하다.
셋째, 여유자금이다. 금리가 0.5%포인트 오르면 월 9만원, 1%포인트면 월 18만원가량이 더 필요하다. 이 금액을 미리 비상자금으로 확보해 두면 금리 인상 통지를 받아도 흔들리지 않는다. 숫자를 직접 넣어 본 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 바로 이 대비에서 갈린다.