같은 84㎡, 분담금이 단지마다 다른 이유

같은 84㎡라도 내는 돈은 제각각이다

국민평형으로 불리는 전용 84㎡(공급 약 34평)를 재건축으로 받는다고 해서 분담금이 같은 건 아니다. 옆집과도, 옆 단지와도 다르다. 이유를 알려면 분담금이 어떻게 계산되는지부터 봐야 한다.

분담금 공식은 하나다. 새 아파트 조합원 분양가에서 내 몫으로 인정받는 권리가액을 뺀 금액이 분담금이다. 분양가가 높거나 권리가액이 낮으면 분담금은 커진다.

내 몫은 종전자산 평가에서 시작된다

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권리가액은 종전자산 평가액에 비례율을 곱해 정해진다. 종전자산 평가액은 감정평가사가 매긴 내 헌 집의 가치다. 이 평가액이 높을수록 권리가액이 커지고, 그만큼 분담금은 줄어든다.

비례율은 사업 전체의 남는 장사 여부를 보여주는 숫자다. 총분양수입에서 총사업비를 뺀 뒤 조합원 종전자산 총액으로 나눠 구한다. 100%를 넘으면 사업성이 있다고 보고, 밑돌면 떨어진다고 본다.

비례율이 흔들리면 분담금도 흔들린다

같은 사람이라도 비례율에 따라 분담금이 달라진다. 분양가 5억 원, 종전자산 평가액 3억 원인 조합원을 예로 들면 이렇게 움직인다.

비례율	권리가액	분담금
100%	3억 원	2억 원
90%	2억 7,000만 원	2억 3,000만 원
80%	2억 4,000만 원	2억 6,000만 원

문제는 공사비다. 시공사 공사비 인상, 금리 상승, 잦은 설계 변경으로 총사업비가 불어나면 비례율이 떨어지고, 그 차액이 고스란히 분담금으로 넘어온다. 기본형 건축비만 봐도 2023년 9월 ㎡당 197만 6000원에서 2024년 3월 203만 8000원으로 반년 새 3.1% 올랐다.

추정 분담금과 확정 분담금은 다르다

매수 전에 듣는 숫자는 대개 추정 분담금이다. 사업 초기에 나오는 예상치라 수천만 원 수준으로 안내되는 경우가 많다.

하지만 실제로 확정되는 건 관리처분계획 단계다. 이때 공사비와 비례율이 다시 반영되면서 수억 원대로 뛰는 사례가 적지 않다. 실제로 서울 강동구의 한 단지에서는 39평을 소유한 조합원이 34평, 즉 전용 84㎡로 옮기는 데 약 3억 9000만 원, 40평으로 넓히면 약 5억 원을 부담하는 것으로 나타났다. 넓은 평형을 고를수록 부담이 커지는 구조다.

재초환은 이 위에 따로 붙는다

여기서 끝이 아니다. 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금은 분담금과 별개로 준공 후 초과이익에 매겨진다. 강남권 일부 단지는 1인당 수억 원대 예정액이 통보되기도 했다. 다만 재초환은 실제 부과 사례가 아직 없고 제도 존폐 논란도 진행 중이라, 분담금과는 성격도 시점도 다르다는 점을 구분해 두는 게 좋다.

매수 전 조합에 확인할 것

추정 분담금 숫자만 믿고 계약하면 뒤늦게 부담이 불어날 수 있다. 계약 전에 다음 서류와 항목을 직접 확인하는 게 안전하다.

• 감정평가서: 내 종전자산 평가액이 얼마로 잡혔는지
• 관리처분계획(변경)인가서: 확정 분담금과 분양 조건
• 조합 정관과 최근 총회 의결록: 분담금 관련 의결 내용
• 현재 비례율과 공사비 증액 여부, 검증 진행 상황
• 추정 분담금과 확정 분담금의 차이가 얼마나 벌어졌는지

특히 추가 분담금은 관리처분계획 변경 인가나 총회 의결이 있어야 확정된다. 통보만 받고 곧바로 납부하기보다 산정 근거부터 따져보는 편이 낫다.

출처

1. 재건축 분담금 폭탄, 조합원이 반드시 확인해야 할 것
2. 40평 받으려면 9억 더내라?…분담금 폭탄
3. 재건축사업 비용의 부담 등 - 찾기쉬운 생활법령정보
4. 공사비·분담금·설계 얽힌 재건축···조합 '컨트롤타워' 누가 맡나