매물 쌓인 서울, 매수자가 호가 깎는 기준

매물은 쌓이고 거래는 끊겼다, 지금 매수자의 자리

서울 아파트 매매 매물은 11월 7일 기준 8만 528건으로, 세제 개편 방침이 나온 8월 초(6만 409건)보다 석 달 만에 33% 넘게 늘었다(아실 집계). 반면 9월 거래량은 3,915건으로 1년 전보다 42% 줄었다(한국부동산원). 팔려는 집은 늘고 사려는 손은 줄었다는 뜻이다.

이 수급 불균형이 매수자에게 협상 여지를 만든다. 다만 '서울 전체가 유리하다'는 식의 접근은 위험하다. 협상력은 단지 단위에서 갈린다.

매수자 우위 국면인지 보는 지표

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시장의 힘이 어느 쪽에 있는지는 KB부동산 매수우위지수로 가늠한다. 100을 넘으면 사려는 사람이 많고, 100 아래면 팔려는 사람이 많아 매수자가 유리하다.

10월 중순 기준 강남권은 61.7, 강북권은 78.2로 모두 100을 한참 밑돌았다. 강남권 수치는 3월 둘째 주 이후 가장 낮았다. 매도 물건은 쌓이는데 매수세가 따라붙지 않는 국면이라는 신호다.

협상력은 '단지 단위'에서 결정된다

서울 25개 자치구 모두 매물이 늘었지만 쏠림은 다르다. 강남3구(강남·서초·송파)가 전체 매물 증가분의 38%를 차지했고, 나머지 22개 구가 62%를 나눠 가졌다.

같은 서울이라도 어떤 단지는 매물이 몇 건뿐이고, 어떤 단지는 같은 평형 매물이 수십 건 쌓여 있다. 협상 여지는 후자에서 크다. 당신이 보는 그 단지의 숫자를 직접 확인해야 하는 이유다.

확인 지표	매수자에게 유리한 신호	확인 방법
매물 수	같은 평형 매물이 여러 건	아실·부동산 앱 단지별 조회
호가 흐름	호가가 내려오거나 '급매' 등장	2~3주 호가 변화 추적
실거래가	최근 실거래가 호가보다 낮음	국토부 실거래가 공개시스템

확인 순서: 매물 수 → 호가 변화 → 실거래가

먼저 관심 단지의 같은 평형 매물이 몇 건인지 센다. 많을수록 매도자끼리 경쟁한다. 다음으로 2~3주간 호가가 어떻게 움직이는지 기록한다. 호가를 내리거나 '급매'가 붙기 시작하면 매도자가 급해진 것이다.

마지막은 국토교통부 실거래가다. 호가는 희망이고 실거래가는 결과다. 최근 실거래가가 지금 호가보다 낮다면, 그 차이가 당신의 협상 출발선이 된다.

얼마를 깎아 달라고 할까

깎을 폭은 감이 아니라 세 가지로 잡는다. 첫째, 호가와 최근 실거래가의 차이. 둘째, 그 매물이 시장에 나온 기간. 오래 안 팔린 매물일수록 매도자가 지쳐 있다. 셋째, 급매 여부다.

실거래가보다 높은 호가에 체류 기간까지 길다면 실거래가 수준 또는 그 아래를 요구할 명분이 있다. 반대로 매물이 적고 최근 실거래가가 호가를 받치고 있으면, 무리한 요구는 거래 자체를 놓치게 한다.

서두르지 말아야 할 때, 서둘러도 될 때

매물이 늘었다고 가격이 반드시 떨어지는 것은 아니다. 2021년에도 중과세를 앞두고 봄철 매물이 두 달간 18% 넘게 늘었지만, 매도 기한이 지나자 5월부터 다시 18% 넘게 줄었고 그해 6월 서울 아파트값 상승률은 0.98%까지 올랐다.

지금 매물 증가의 상당 부분도 세금 회피성 매도라면, 기한이 지난 뒤 거둬들여질 수 있다. 호가가 계속 내려오고 급매가 늘어나는 단지라면 기다릴 여유가 있다. 반대로 원하는 단지의 매물이 애초에 적고 호가가 버티고 있다면, 지금의 유리함은 오래가지 않을 수 있다. 시장 전체가 아니라 그 단지의 숫자가 당신의 타이밍을 정한다.

출처

1. 세금 부담에 매물 쌓이는 서울 아파트…석 달 새 33% 증가
2. 서울 강남권 매수우위지수 하락, 매수심리 위축
3. 넘사벽 서울 집값에 경기 아파트로 생존 매수 행렬