공동명의 1주택도 종부세 다주택 되나

'공동명의=절세' 공식이 흔들렸다

집을 살 때 부부 공동명의로 하면 세금이 줄어든다는 것은 20년 가까이 이어진 상식이었다. 종합부동산세는 사람별로 매기는 '인별 과세'라, 부부가 지분을 절반씩 나눠 가지면 공제도 각자 받아 합산 공제액이 커지기 때문이다. 그런데 정부의 2026년 세제개편안이 발표되면서, 공동명의로 집 한 채를 가진 실거주자들 사이에서 "우리가 다주택자 취급을 받게 되는 것 아니냐"는 우려가 번졌다.

발단은 종부세 공정시장가액비율 조정이다. 정부는 2027년 이 비율을 60%에서 70%로 올리고, 2028년부터는 1세대 1주택자를 뺀 나머지 소유자에게 80%를 적용하기로 했다. 문제는 종부세법상 부부 공동명의는 소유자가 두 명으로 잡혀 '1세대 1주택자'에 해당하지 않는다는 점이다. 그대로 두면 실거주 1주택 부부도 80% 구간에 들어간다.

정부는 "다주택 취급 아니다"

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논란이 커지자 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 "부부 공동명의 1주택자의 세 부담이 일률적으로 늘어나는 것은 아니다"라며 다주택자로 취급하는 것이 아니라고 반박했다. 정부 관계자도 "1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 공정시장가액비율 80% 적용이 맞다"고 설명했다.

정부 설명의 핵심은 '선택권'이다. 공동명의 1주택자는 매년 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있다. 하나는 인별 과세로, 부부가 각자 공제받는 방식이다. 다른 하나는 공동명의 1주택자 과세특례로, 부부 중 한 명을 대표 납세자로 지정해 단독명의 1세대 1주택자와 똑같이 취급받는 방식이다. 이 특례를 선택하면 공정시장가액비율도 70%가 적용되고, 실거주 여부에 따라 기본공제 14억원 또는 9억원과 고령자·장기보유 세액공제까지 받을 수 있다.

실거주냐 아니냐가 갈림길

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다만 개편안은 실거주와 비거주를 뚜렷하게 구분한다. 실거주 1세대 1주택 기본공제는 12억원에서 14억원으로 늘지만, 직접 살지 않는 주택은 9억원으로 줄어든다. 인별 과세를 택한 공동명의의 경우, 거주 주택은 부부 합산 18억원 공제가 유지되지만 비거주 주택은 각 4억원씩 합산 8억원으로 급감한다.

한 시뮬레이션에서는 서울의 특정 84㎡ 아파트를 부부가 절반씩 공동명의로 보유할 때, 실거주라면 종부세가 2027년 기준 약 48.9% 늘고, 비거주라면 약 86.4% 늘어나는 것으로 나타났다. 같은 집, 같은 지분인데 실제 사는지 여부가 세액을 크게 가르는 셈이다. 재산세는 이미 공동명의 1주택을 1주택으로 보고 있어, 세목 간 기준이 어긋난다는 지적도 나온다.

이미 공동명의로 산 사람이 지금 볼 것

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우선 기억할 점은, 이 개편안이 아직 국회 입법 절차를 남겨둔 '안'이라는 사실이다. 최종 세율과 공제 기준은 바뀔 수 있으므로 확정된 규정처럼 미리 움직일 필요는 없다.

그럼에도 실거주자라면 몇 가지를 점검해두는 것이 좋다. 첫째, 내 주택이 실거주로 분류되는지 확인한다. 개편안에서 거주 여부가 공제액을 가르는 핵심이 됐기 때문이다. 둘째, 공동명의 1주택자는 매년 9월 관할 세무서에 과세특례를 신청해 1세대 1주택자 방식으로 계산받을 수 있으니, 인별 과세와 특례 중 어느 쪽이 유리한지 따져본다. 유불리는 주택 공시가격, 부부의 지분율, 보유기간, 나이에 따라 달라진다. 셋째, 계산이 복잡하다면 세무 전문가의 도움을 받아 두 방식의 예상 세액을 비교해두면, 개편안이 확정됐을 때 당황하지 않을 수 있다.

출처

1. 부부 공동명의, 다주택 아냐…세제개편 논란 불끄는 구윤철 (아시아경제)
2. 부부 공동명의 1주택자, 종부세 산정 시 다주택자 될 수도 (한국경제)
3. 종부세 개편에 공동명의 절세도 옛말?…보유 형태 따라 희비 (뉴스핌)
4. 공동명의 1주택자 과세특례 (국세청)